HUGER MICHEL
Tél. : 02 47 44 59 76 - Port. : 06 21 25 87 68 | 59, rue Deslandes - 37000 Tours
Les Experts Indépendants

Nos domaines de compétences en tant que diagnostiqueurs immobiliers

Diagnostiqueur immobilier basé à Tours, CCEB réalise vos diagnostics et techniques du bâtiment sur toute la France. L’entreprise met pour cela à votre disposition des experts indépendants et certifiés, bénéficiant des qualifications requises dans le domaine des diagnostics gaz, amiante, électrique, plomb...

Services proposés

Diagnostics Fissures

Expertise fissures

L'expertise de fissures est une des spécialités de CCEB Expertise. Elle consiste à comprendre l'origine des fissures et leur évolution, en recoupant différentes données observées ou calculées. L'expertise peut aussi servir à identifier le plus tôt possible les véritables menaces, pour l'intégrité des bâtiments et/ou la sécurité des occupants, trouver des solutions réparatrices de principe et, au besoin, identifier les responsabilités.

Expertise des fissures : analyse des fissures dans une habitation

L'expertise de fissures est une expertise technique construction particulière. Elle permet l'évaluation, la compréhension et l'interprétation des fissures affectant une maison ou un appartement.

  • Depuis la canicule de 2003, des fissures importantes sont apparues sur ma maison.
  • Ma maison se fissure de plus en plus et un ami maçon m'a dit qu'elle risquait de s'écrouler.
  • Acheter un logement comportant plusieurs micro fissures, est-ce risqué ?
  • L'eau s'infiltre dans des fissures murales et mon habitation connait des problèmes d'humidité.

Expertiser les fissures de son logement

Fissures horizontales ou fissures verticales, fissures superficielles ou fissures traversantes, fissures profondes ou micro fissures, fissures apparentes sur les murs intérieurs et la façade extérieure de votre maison, fissures discrètes sous la tapisserie, fissures sur un mur en pierre, une dalle en ciment, une poutre en béton armé...
L'analyse de fissures recoupe plusieurs paramètres. L'expert en fissures les connait et en tient compte.

Comprendre l'origine et l'évolution probable des fissures

Lorsqu'ils constatent des fissures sur leur bien immobilier, les propriétaires ont souvent le réflexe de demander conseil à leurs proches. Un pari risqué car peu sont de véritables spécialistes ! Seul l'expert en fissures peut vous dire avec certitude si les fissures sont liées à un mouvement du bâtiment, à une construction ou démolition d'un habitat à proximité, à un dégât des eaux ayant endommagé la structure... En analysant l'évolution probable des fissures, l'expert peut aussi vous aider à trouver le traitement le mieux adapté, en particulier pour identifier le plus tôt possible les éventuelles menaces, pour l'intégrité du bâtiment et/ou la sécurité de votre famille et pour limiter les travaux confortatifs.

Sécuriser un problème de fissures

L'analyse des fissures doit toujours être un préalable à leur traitement. Et c'est mieux si elle est faite par un expert en fissures qui n'est pas juge et partie, c'est à dire qui ne vend pas de solutions réparatrices (exemple : installation de pieux d'acier, travaux de sous œuvre, réparation de béton et imperméabilisation...). Nos experts sont de véritables spécialistes des fissures. Leur analyse et leurs préconisations sont réalisées en toute indépendance.

Diagnostics Humidité

Expertise problème d’humidité

CCEB a fait des problèmes d'humidité une de ses spécialités. Nos experts disposent des compétences techniques nécessaires pour identifier les signes et analyser les causes de l'humidité. Ils peuvent également vous éclairer sur les solutions réparatrices pouvant être envisagées et au besoin dégager des responsabilités.

Expertise humidité : analyse des problèmes d'humidité dans un logement

L'expertise des problèmes d'humidité est une expertise technique construction particulière. Elle vous permet d'évaluer, de comprendre et d'interpréter les désordres qui affectent votre logement (maison ou appartement).

  • Je vois des tâches foncées et persistantes tout le long du mur de ma cave.
  • Des flaques d'eau se forment dans mon sous-sol, par temps de pluie.
  • Il y a une odeur de moisi très désagréable dans notre salle de bain. Comment s'en débarrasser ?
  • Mes enfants sont malades à cause de problème d'humidité et/ou de mauvaise ventilation, dans notre maison.
  • La toiture est une vraie éponge. J'ai peur que la charpente et les plafonds ne nous tombent sur la tête !

Détecter les signes de l'humidité

Tâches noires sur un mur, auréoles verdâtres au plafond, couleur rouille sur une poutrelle métallique, buée et gouttes d'eau ruisselant sur des vitres, gonflement et chute par écailles de la peinture, moisissures et champignons sur une plinthe en bois...
Les signes de l'humidité sont nombreux mais parfois difficiles à déceler. En cas de doute, nous pouvons vous aider à les identifier avant que les problèmes d'humidité n'empirent et surtout, vous proposer les meilleures solutions, pour vous débarrasser de ce fléau.

Analyser les causes de l'humidité

Si l'humidité rime toujours avec présence d'eau, son origine peut être variée. L'eau peut venir de l'intérieur (condensation), de l'extérieur (infiltration d'eau de pluie en toiture ou ruissellement, le long d'un mur extérieur mal protégé), d'un sol humide en cave (remontées capillaires), d'une canalisation qui fuit (alimentation sous pression ou évacuation d'eau), de matériaux fraichement mis en œuvre (humidité de construction). Mais quoi qu'il arrive, tout remède à l'humidité doit être précédé d'une analyse sérieuse de ses causes, pouvant être uniques ou multiples. Toutes ces causes, étant bien sûr largement amplifiées par une mauvaise ventilation, voire par une totale absence de ventilation.

Humidité : préserver sa santé et celle du bâtiment

L'humidité comporte des risques pour la santé des personnes (rhume chronique, graves allergies, affections pulmonaires, etc.) et la santé du bâtiment (détérioration des matériaux, affaiblissement de la structure, etc.). Il est donc important d'agir rapidement, d'autant que, plus le problème est avancé et plus le coût des traitements est élevé. A la manière de médecins, nos experts peuvent vous éclairer sur les remèdes de principe à adopter et sur l'estimation de travaux de réparation.

Diagnostic Amiante

Extrait des textes de loi

Le certificateur immobilier recherche les produits contenant de l'amiante, selon une liste définie par la réglementation en vigueur, dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Le certificateur immobilier procède au repérage systématique des matériaux suspects et réalise les prélèvements nécessaires à l'établissement du rapport de diagnostic amiante qui mentionnera les résultats des analyses effectuées obligatoirement par un laboratoire agréé.

Les obligations des propriétaires

Depuis le 1er janvier 2002, le diagnostic amiante étendu à l'ensemble des matériaux susceptibles de contenir de l'amiante est obligatoire pour la démolition d'un immeuble bâti.
Depuis le 1er septembre 2002, pour exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés, un constat de présence ou d'absence d'amiante doit être joint obligatoirement à tout acte de vente d'un immeuble bâti.

Les textes sur le diagnostic amiante

  • arrêtés du 02/01/02 et du 22106/02
  • articles R 1334-14 à R1334-29 du Code de la santé publique norme NF X 46-020
  • décret 96-97 modifié par tes décrets 97-855, 2001-840 et 2002-839 du 3 mai 2002

Immeubles d'habitation

Autres immeubles

Maisons Individuelles

Parties privatives d'immeubles collectifs

Parties communes d'immeubles collectifs

 

Permis de construire délivré avant le ler janvier 1980

OBLIGATIONS GÉNÉRALES à réaliser avant le

 

Repérage : flocages, calorifugeages et faux-plafonds / État de conservation / Dossier technique + Mesures d'empoussièrement et travaux, dans certains cas (avant le 31.12.99)

   

Repérage étendu(I) et constitution du dossier technique «amiante» avant le 31/12/2003 pour les IGH(3) à usage
d'habitation et avant le 31/12/2005 pour les autres

Repérage étendu(') et constitution du dossier technique «amiante» avant le 31/12/2003,
pour les IGH(3) et ERP
(4) des catégories 1 à 4 avant le 31/12/2005, pour les autres

Permis de construire délivré avant le 29 juillet 1996

OBLIGATIONS GÉNÉRALES à réaliser avant le

 

Repérage ~ calorifugeages et faux-plafonds / État de conservation I Dossier technique + Mesures d'empoussièrement et travaux, dans certains cas (avant le 31.12.99)

   

Repérage étendu(l) et constitution du dossier technique «amiante» avant le 31/1212003
pour les IGH(3) à usage d'habitation et avant le 31112/2005 pour les autres

Repérage étendu(') et constitution du dossier technique «amiante» avant le 31/12/2003, pour les IGHt3i et ERP (4) des catégories 1 à 4
avant le 31/12/2005, pour les autres

Permis de construire délivré avant le ter juillet 1997

OBLIGATIONS GÉNÉRALES à réaliser avant le

 

Repérage : faux-plafonds / État de conservation / Dossier technique + Mesures d'empoussièrement et travaux, dans certains cas (avant le 31.12.99)

   

Repérage étendu(l) et
constitution du dossier technique «amiante» avant le 31/12/2003 pour les IGHt31 à usage d'habitation et avant le 31/12/2005 pour les autres

Repérage étendu(') et constitution du dossier technique «amiante» avant le 31112/2003
pour les IGH(3) et ERP (4) des catégories 1 à 4 avant le 31/1212005, pour les autres

Permis de construire délivré avant le ter juillet 1997

EN CAS DE VENTE depuis le 01 septembre 2002

Pour pouvoir s'exonérer de la garantie des vices cachés, le vendeur doit fournir un état de présence ou d'absence d'amiante

Cet état est constitué par un constat, dressé sur la base d'un repérage étendu(l)

Cet état est constitué par un constat dressé sur la base d'un repérage étendu(l) ou par la fiche récapitulative du dossier technique amiante lorsqu'elle existe

Permis de construire délivré avant le ter juillet 1997

EN CAS DE DÉMOLITION depuis le 01 janvier 2002

Repérage tous matériaux(2)

Diagnostic Technique Amiante (DTA)

Principe

Le propriétaire d'un immeuble d'habitation collectif, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, doit faire réaliser un dossier technique amiante indiquant, pour les parties communes, la présence ou non d'amiante et décrivant les procédures générales de sécurité à respecter à l'égard de certains matériaux et produits amiantés.

Réalisation

Le dossier technique amiante doit être réalisé par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le comité français d'accréditation (COFRAC).

Surfaces concernées

Le repérage d'amiante porte à la fois sur les flocages, calorifugeages et l’ensemble des bâtiments BATI amiante friable et non friable.

Diagnostic Termites - Parasites du bois

En cas de vente d'un immeuble bâti dans une zone délimitée par le préfet où le risque de présence de termites est élevé, il est impératif de faire procéder à la réalisation d'un diagnostic termites à l'issu duquel l'expert établira un état parasitaire. La réalisation d'un diagnostic termites par un expert permet de déterminer si le bien vendu est infesté ou non par les termites.

Une clause d'exonération de garantie pour vice caché constitué par la présence de termites ne pourra pas être stipulée dans l'acte authentique de vente si un état parasitaire ne lui est pas annexé.

L'état parasitaire doit, pour ce faire, avoir été établi depuis moins de six mois.

Diagnostic Plomb - constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

L'ERAP devient le CREP. Depuis le 27 avril 2006, l'état des risques d'accessibilité au plomb (ERAP) est remplacé par un constat de risque d'exposition au plomb (CREP).
Date des 4 arrêtés : 25 avril 2006 - Textes n° 52, 53, 54 et 55 du J.O. - Références du décret : n° 2006-474 du 25 avril 2006 - Texte n° 40 du J. O.
Ces textes sont applicables dès le 27 avril 2006, comme tous les textes qui paraissent au J.O., sans disposition spécifique. Un arrêté du 20 mars figure également sur le J.O. qui cite les organismes agréés pour réaliser les contrôles en radioprotection.

Conformément à la loi, un CREP, établi depuis moins d'un an à la date de la vente, doit être produit pour tout immeuble à usage d'habitation construit avant le 1 er janvier 1949 à moins qu'un précédent CREP n'ait révélé l'absence de plomb (article R271-5 du Code de la Construction et de l'Habitation).

Lors de la vente de l'immeuble

Dans les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l'habitation où sont prévus des travaux susceptibles de provoquer l'altération substantielle des revêtements :

  • Avant le 11 août 2008, dans ces mêmes parties communes, sans conditions de travaux
  • A partir du 11 août 2008, le CREP devra être annexée à tout nouveau contrat de location de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation (article L1334-7 du Code de la Santé Publique). Il doit avoir moins de 6 ans à la date de la signature du bail, à moins qu'un précédent CREP n'ait révélé l'absence de plomb (article R1334-11 du Code de la Santé Publique).

Le protocole de réalisation du CREP prévoit notamment que les mesures de concentration en plomb soient effectuées avec un appareil portable à fluorescence X capable d'analyser au moins la raie K du spectre de fluorescence émis en réponse par le plomb. De plus, le CREP est élargi au repérage d'éventuels facteurs de dégradation du bâti, afin de traiter les situations potentielles d'habitat insalubre.

Le diagnostic plomb a pour but de prévenir ou traiter des causes d'insalubrité éventuellement associées. Si de tels facteurs sont mis en évidence, il sera de la responsabilité du Certificateur de transmettre un exemplaire du CREP à la préfecture du département ou a eu lieu le CREP. En revanche, dès qu'il y a présence de peintures dégradées contenant du plomb, le propriétaire sera tenu d'effectuer des travaux, afin ' d'éliminer le risque d'exposition au plomb.

Lors de travaux "susceptibles de provoquer une altération substantielle des revêtements" (critères définis par arrêté du 25/04/2006), ou au plus tard avant le 11108/2008 un CREP doit être effectué sur les parties communes d'habitation (article L1334-8 du Code de la Santé Publique).
Sur l'ensemble du territoire français le propriétaire a obligation d'effectuer le Constat avant la vente (article L1334-6 du Code de la Santé Publique).

Diagnostic Electrique

Diagnostic relatif à l’état de l’installation intérieur de plus de 15 ans d’électricité dans les immeubles à usage d’habitation est rentré en vigueur au 1er janvier 2009.

Diagnostic électrique ou diagnostic électricité
Le diagnostic électricité est entré en vigueur le 1er janvier 2009.

La norme électrique NF expérimentale XP C 16-600 du mois d’août 2007 fixe le contôle de l'état des installations électriques des immeubles à usage d'habitation en France.
Le champ d'application du diagnostic électrique porte sur l'ensemble de l'installation d'électricité privative, visibles, visitables de l'installation électrique des immeubles à usage d'habitation située en aval de l'appareil général de commande et de protection de cette installation électrique.
Le diagnostic électricité concerne l'ensemble des circuits électriques de toutes tensions et natures de courant associés en vue de l'utilisation de l'énergie électrique. Le diagnostic électrique s'effectue, sans déplacement de meubles ni démontage de l'installation électrique ni destruction des isolants des câbles, sans couper l'électricité.

Etat de l'installation intérieure d'électricité

Le diagnostic électricité est défini par les articles R. 134-10 à R. 134-13 du CCH.
Il concerne, en cas de vente de tout ou une partie d'un bâtiment à usage d'habitation, l'état de l'installation intérieure d'électricité lorsque celle-ci date de plus de quinze ans.
La durée de validité du diagnostic électricité sera fixée par décret simple modifiant le Code de la construction et de l'habitation, elle sera portée à 3 ans en cohérence avec l'état de l'installation intérieure de gaz.
L'application de la norme électrique XP C 16-600 est présumée satisfaire aux exigences méthodologiques susmentionnées.
Le diagnostic électricité est réalisé sur l'ensemble de l'installation électrique privative des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, située en aval de l'appareil général de commande (tableau électrique) et de protection de cette installation électrique et jusqu'aux bornes d'alimentation (prises électriques) des matériels d'utilisation ou des équipements électriques alimentés par des canalisations fixes, ou jusqu'aux socles de prises de courant. Cependant, les matériels fixes de l'installation font l'objet de l'état de l'installation pour leur choix et leur mise en oeuvre.

Objectif : exigences de sécurité électrique, l'existence et les caractéristiques :

  • d'un appareil général de commande et de protection, et de son accessibilité
  • d'au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique
  • d'un dispositif de protection contre les surintensités, adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit
  • d'une liaison équipotentielle et d'une installation électrique adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche

L'état de l'installation intérieure d'électricité identifie :

  • les matériels électriques vétustes, inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension;
  • les conducteurs non protégés mécaniquement.

Nota : Ce diagnostic électrique ne constitue pas un contrôle de la conformité de l'installation électrique vis-à-vis de la réglementation en vigueur, il a un rôle informatif.

Ainsi, en cas de constat de danger sur l'installation électrique, il est de la responsabilité du donneur d'ordre d'en tirer les conséquences, les diagnostiqueurs immobiliers n'étant pas habilités à intervenir sur l'installation électrique ou son alimentation.
Le montant de cet état devrait se situer dans une fourchette de 100€ à 400€, suivant les configurations (taille du logement, état de l'installation électrique...).

Méthode de réalisation du diagnostic électricité

1. Liste des points - Examen visuel - Essai - Mesurage
2. Identification des Anomalies : Référence des anomalies selon la norme électrique XP C 16-600
3. Objectif des dispositions et description des risques électriques encourus en fonction des anomalies identifiées
Par exemple = B1 : Appareil général de commande et de protection : Appareil inadapté ne permet pas d'assurer cette fonction de coupure en cas de danger, d'incendie, ou d'intervention sur l'installation électrique.
4. Synthèse de l'état de l'installation intérieure d'électricité.
>> L'installation intérieure d'électricité ne comporte aucune anomalie.
>> L'installation intérieure comporte une ou des anomalies qui devront faire l'objet d'un traitement.

Les anomalies constatées concernent :

  • l'appareil général de commande et de protection et son accessibilité
  • la protection différentielle à l'origine de l'installation électrique aux conditions de mise en terre
  • la protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs, sur chaque circuit
  • l'adéquation de la liaison équipotentielle et de l'installation électrique aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche
  • des matériels électriques vétustes, inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contact direct avec des éléments sous tension
  • des conducteurs non protégés mécaniquement

L'installation intérieure d'électricité n'était pas alimentée lors du diagnostic électrique. Les vérifications de fonctionnement des dispositifs de protection électrique à courant différentiel-résiduel n'ont pu être effectuées.

Experts et diagnostiqueurs immobiliers, utilisez le contrôleur d'installation électrique C.A 6112F, seul appareil spécialement conçu pour répondre à la nouvelle norme XP C16-600 du diagnostic

Diagnostic Gaz

Depuis le 1er novembre 2007 le vendeur d'un logement équipé d'une installation intérieure au gaz naturel datant de 15 ans ou plus devra produire un diagnostic immobilier spécifique (diagnostic gaz) de cette installation lors de la vente privative du bâtiment (maison, appartement...).

Les conventions prévues par l'article L. 261-4 du code de l'action sociale et des familles peuvent prévoir des diagnostics immobiliers permettant d'assurer la sécurité des installations intérieures de gaz naturel et, le cas échéant, une aide pour leur mise en conformité.

En cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil ne peut être stipulée que si un diagnostic de cette installation est annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

Les bâtiments concernés par le diagnostic gaz

Ce diagnostic gaz concerne tout type d'installation et de production individuelle d'eau chaude ou de chaleur. Il s'applique également à l'installation des appareils de cuissons et il repose sur quatre points suivants :

  • la tuyauterie fixe
  • le raccordement au gaz la ventilation de la pièce la combustion

Ce diagnostic gaz ne s'applique pas aux installations collectives de production de chaleur ou d'eaux chaude telles que définies à l'article 2 de l'arrêté du 2 août 1977, ni aux appareils mobiles alimentés par une bouteille de gaz.

Les obligations du diagnostic gaz

Le diagnostiqueur immobilier effectue un contrôle visuel des éléments constituant l'installation sans démontage hormis celles mentionnées dans la norme XP P 45-500. Ce contrôle gaz ne garantit pas les modifications susceptibles d'être effectuées après son passage.
Ce certificat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de l'acte authentique par un expert certifié par un organisme accrédité NF EN ISO 17024.
Les modalités d'application du présent article font l'objet d'un décret en Conseil d'Etat.
En cas d'absence de diagnostic de conformité gaz lors de la vente d'un logement, le vendeur encourt des sanctions civiles (généralement la mise en conformité de l'installation existante).

Loi Carrez - Attestation de superficie

L'expert vous propose des relevés sur site tels que définis dans la loi du 18 décembre (96-1107) JO du 19 décembre 1996 et décret d'application n° 97-532 du 23 mai 1997.
La Loi Carrez rend obligatoire la mention de superficie d'un lot privatif de copropriété lors de toute mutation.
Les relevés réalisés par un technicien de la construction qualifié, spécialement formé à cette mission garantissent l'exactitude des informations, vous exonère de tout risque juridique et favorise la transparence de la transaction.

Par ces interventions réglementaires, l'expert s'engage :

  • à informer les occupants du lieu de sa démarche
  • à analyser la composition du ou des lots d'après les documents confiés
  • à procéder aux relevés sur site à remettre le certificat original

Extrait de la Loi Carrez

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1966

Article 46 : Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Décret n°67-223 3 du 17 mars 1967

Article 4-1 La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot, mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Article 4-2 Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1.
Article 4-3 Le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l'autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l'acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu'une copie des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le certificat.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique ou DPE est obligatoire depuis 1er novembre 2006.

Prévue à l'origine pour le 1er juillet 2006, l'application du diagnostic de performance énergétique (DPE) est reportée au 1er novembre 2006 pour la vente et au 1er juillet 2007 pour le marché du locatif et les bâtiments neufs au 1er juillet 2007.

Lorsqu'une promesse de vente aura été passée avant le 1er novembre 2006, l'acte authentique de vente devra être accompagné d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) s'il est signé après le 31 octobre.

Après le 1er novembre, le diagnostic de performance énergétique ou DPE devra être joint à la promesse de vente ou, à défaut de promesse à l'acte authentique.

C'est ce qu'indique le décret d'application de ce diagnostic de performance énergétique ou DPE. Ce même texte détermine le calendrier et les modalités du diagnostic gaz. Examiné par le Conseil d'Etat le 25 juillet, le décret 2006-1147 est paru au Journal Officiel du 15 septembre 2006.

Ce diagnostic de performance énergétique ou DPE fera apparaître la consommation énergétique du bien immobilier, effectuera une comparaison avec des situations de référence (affichage en classe de performance énergétique et en CO2), et fournira des recommandations et priorités sur les travaux pour la diminuer.

Par ailleurs, une Réglementation Thermique dans l'existant visera à obtenir des performances élevées dans les logements qui font l'objet de travaux.

Lors de la construction ou de l'extension d'un bâtiment, le maître d'ouvrage doit faire établir un diagnostic de performance énergétique ou DPE par un professionnel compétent et assuré. Il le remettra au propriétaire au plus tard le jour de la réception de l'immeuble.

Le diagnostic de performance énergétique ou DPE n'a qu'une valeur informative et l'acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du propriétaire.

Article L134-1 : Le diagnostic de performance énergétique ou DPE d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Article L134-2 : Lors de la construction d'un bâtiment ou d'une extension de bâtiment, le maître de l'ouvrage fait établir le diagnostic mentionné à l'article L. 134-1. Il le remet au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l'immeuble.

Article L134-3 : Le diagnostic de performance énergétique ou DPE est communiqué à l'acquéreur et au locataire dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du présent code et à l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Lorsque l'immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique ou DPE à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande.

Article L134-4 : Dans certaines catégories de bâtiments, le propriétaire ou, s'il y a lieu, le gestionnaire affiche à l'intention du public le diagnostic mentionné à l'article L. 134-1 datant de moins de dix ans.

Article L134-5 : Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent chapitre.

Les bâtiments non concernés par le diagnostic de performance énergétique ou DPE

Le diagnostic de performance énergétique ou DPE s'applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment existant proposé à la vente, à l'exception des bâtiments suivants :

  • Constructions provisoires de deux ans ou moins
  • Lieux de culte
  • Bâtiments à usage principal industriel ou agricole ou artisanal
  • Bâtiments indépendants de moins de 50 m2 de SHOB
  • Monuments historiques

OBLIGATION DU SYNDIC CONCERNANT LE DPE

Décret 2006-1147 du 14 septembre 2006-10-16 :

Article R 134-3 :

Lorsque le diagnostic de performance énergétique ou DPE porte sur un bâtiment ou une partie d'un bâtiment qui bénéficie d'un dispositif collectif de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude, le propriétaire du dispositif collectif, son mandataire ou le syndic de copropriété fournit à la personne qui demande le diagnostic et aux frais de cette dernière :

  • La quantité annuelle d'énergie consommée pour ce bâtiment ou cette partie de bâtiment par le dispositif collectif
  • Le calcul ou les modalités ayant conduit à la détermination de cette quantité à partir de la quantité totale d'énergie consommée par le dispositif collectif
  • Une description des installations collectives de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude et de leur mode de gestion

Arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique ou DPE pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine.

Diagnostic de performance énergétique (DPE) dans des bâtiments collectifs à usage principal d'habitation pour lesquels le propriétaire du bien mis en vente n'est pas propriétaire de l'ensemble du bâtiment ou effectue une mise en copropriété.

Bâtiments pourvus d'un mode commun de chauffage ou de production d'eau chaude.

Article 6 - I :

Le propriétaire des équipements communs de chauffage, d'eau chaude des locaux, son mandataire ou le syndicat des copropriétaires, fournit à tout propriétaire faisant réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) les éléments suivants :

  • L'indication des énergies utilisées et une description des systèmes communs de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire des locaux, y compris les équipements utilisant des énergies d'origine renouvelable produites par des équipements installés à demeure
  • Par type d'énergie, la moyenne annuelle des quantités d'énergies finales consommées par le dispositif commun de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire des locaux, pour l'ensemble du bâtiment ; ces quantités sont calculées sur la base de la moyenne des trois dernières années précédant le diagnostic, ou sur la moyenne des trois derniers exercices approuvés ou, à défaut, sur la durée effective de fourniture de chauffage ou d'eau chaude au bâtiment concerné pendant les trois années précédant le diagnostic. Les informations données sur les quantités d'énergies le sont dans l'unité énergétique qui a présidé à leur achat.
  • Les coefficients de répartition des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire appliqués au lot.

Pour aller plus loin dans le diagnostic de performance énergétique ou DPE :

Les modèles de DPE applicables aux logements et bâtiments d’habitation pour la vente - (format PDF)
Le modèle de DPE applicable aux logements et bâtiments d’habitation pour la location - (format PDF - 103.4 ko)
Le modèle de DPE applicable aux locations saisonnières - (format PDF - 56.2 ko)
Le modèle de DPE applicable aux bâtiments à usage tertiaire pour la vente - (format PDF - 99.2 ko)
Le modèle de DPE applicable aux logements et bâtiments d’habitation neufs - (format PDF - 130 ko)
Le modèle de DPE applicable aux bâtiments à usage tertiaire neufs - (format PDF - 131.2 ko)
Le modèle de DPE applicable aux bâtiments publics de bureaux ou d’enseignement - (format PDF - 297.6 ko)
Le modèle de DPE applicable aux bâtiments publics utilisés 24 heures sur 24 (hôpitaux...) - (format PDF - 300.1 ko)
Le modèle de DPE applicable aux autres bâtiments publics (gymnases, musées, salles de spectacle...) - (format PDF - 309.4 ko)
Les outils pour le diagnostic de performance énergétique
Pour les diagnostiqueurs immobiliers, les intermédiaires immobiliers, les syndics, les propriétaires :
Aide pour l’établissement du diagnostic de performance énergétique - (format Word - 89 ko).

Etat des risques naturels et technologiques

ERNT - Plan de prévention des risques
L'état des risques naturels et technologiques ERNT est un document obligatoire, depuis le 1er juin 2006.
Pour tous types de transactions immobilières, toutes locations (vides, meublées, saisonnières, professionnelles, commerciales...) et pour toutes ventes, le propriétaire doit fournir en même temps que le contrat un état des risques naturels et technologiques ERNT.
Valable 6 mois, ce document liste les risques naturels (inondation, sécheresse, mouvement de terrain...) et risques technologiques (industriels, chimique, biologiques...) auxquels est exposé le bien immobilier.

Contenu de l'ERNT
l'arrêté préfectoral
les cartes communales le plan de situation
la liste des risques auquel est exposé votre bien immobilier

Les biens concernés par l'ERNT
faisant l'objet d'un plan de prévention des risques naturels faisant l'objet d'un plan de prévention des risques technologiques situées dans une zone de sismicité, ou encore tous les biens indemnisés au titre des catastrophes naturelles depuis 1982

Les contrats concernés par l'ERNT
promesses unilatérales de vente ou d'achat contrats de vente
contrats écrits de location de biens immobiliers, bâtis ou non, y compris tous types de contrats donnant lieu à un bail locatif « 3, 6, 9 ans »
contrats de locations saisonnières ou de vacances contrats de locations meublées
contrats de vente en futur état d'achèvement (VEFA)

Attention, il est indispensable que ce document soit remis au locataire ou à l'acquéreur, faute de quoi un juge peut prononcer une diminution du montant du loyer ou de la vente voir même son annulation.

Dans un souci de protection civile, afin de rendre le citoyen acteur de sa propre sécurité, l'Etat français rend obligatoire depuis le lerjuin 2006 l'information dans le cadre de toute transaction de vente ou de location d'un bien immobilier, du risque encouru par ce bien du fait même de sa localisation.

Cette information concerne les risques pris en compte dans un Plan de Prévention des Risques Naturels ou Technologiques (PPRN ou PPRT) dans lequel est situé le bien immobilier.

Cette information obligatoire englobe également les catastrophes naturelles ou technologiques reconnues, ayant donné lieu à indemnisation pour une partie du bien ou sa totalité. Cette information obligatoire depuis le 1 er juin 2006 est fournie par le vendeur ou le bailleur du bien et se présente comme un document comprenant :
un imprimé officiel à remplir : l'E.R.N.T. (Etat des Risques Naturels et Technologiques)
une fiche signalétique de commune concernée appelée D.C.I. (Dossier Communal D'information)
une cartographie des Plans de Prévention des Risques avec la localisation du bien, sur ces plans.

Attestation de conformité pour l'obtention du prêt à taux zéro

Les opérations finançables par le nouveau prêt à taux zéro

Le nouveau prêt à taux 0% sert à financer l'acquisition d'une résidence principale.

Il s'agit de la construction ou l'acquisition d'un logement neuf, jamais occupé. L'acquisition et l'aménagement, ou l'aménagement seul d'un local non destiné à l'habitation (bureaux, granges...) en logement.
En revanche, le nouveau prêt à 0% ne peut pas être accordé pour des travaux d'agrandissement seuls.
L'acquisition d'un logement ancien (ayant déjà été occupé) avec ou sans travaux. Les travaux d'amélioration pris en compte sont ceux ayant pour objet la mise aux normes de surface et d'habitabilité du logement ou prévus lors de l'acquisition. Les logements anciens doivent, le cas échéant après travaux répondre à des normes de surface et d'habitabilité. Pour les logements achevés depuis plus de vingt ans, un état des lieux relatif à la conformité du logement aux normes de surface et d'habitabilité est établi par un professionnel indépendant de la transaction et titulaire d'une assurance professionnelle. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires; l'octroi du nouveau prêt à taux 0% est subordonné à leur réalisation. L'acquisition d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location accession. Les dépendances des logements sont finançables dans la mesure où elles font partie d'une opération immobilière elle-même financée par le nouveau prêt à taux 0%.

Tant que le nouveau prêt à taux 0% n'est pas intégralement remboursé, les logements acquis ne peuvent être :
Ni transformés en locaux commerciaux ou professionnels
Ni affectés à la location saisonnière ou en meublé
Ni utilisés en résidence secondaire
Ni occupés à titre d'accessoire du contrat de travail

En cas de destruction du logement avant la fin du remboursement du nouveau prêt à 0%, le maintien du prêt est subordonné à sa reconstruction dans un délai de quatre ans à compter de la date du sinistre.

Conditions de ressources pour bénéficier du nouveau prêt à taux zéro

Le nouveau prêt à 0% est accessible aux personnes qui disposent de revenus fiscaux de référence inférieurs à un certain plafond.

Les bénéficiaires du nouveau prêt à taux 0%

Les bénéficiaires du nouveau prêt à taux 0% sont des personnes physiques primo-accédantes. Le prêt n'est accordé qu'à des personnes physiques.
Il ne peut être consenti :
- Ni à une société civile immobilière
- Ni à un groupement foncier agricole
- Ni pour l'achat de valeurs mobilières pour financer de l'immobilier Ni pour l'achat de parts de coopératives

L'emprunteur (et chacun des co-emprunteurs) ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt. Des exceptions sont prévues lorsque le bénéficiaire du prêt ou l'un des occupants du logement à financer avec le prêt à taux zéro est :

A. Titulaire d'une carte d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale. Il s'agit des invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque et des invalides qui, étant absolument incapables d'exercer une profession, sont, en outre, dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes ordinaires de la vie.

B. Bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation spéciale (Code de la sécurité sociale : art. L 821-1 à 821-9 et art. L. 541-1 à 3).

C. Victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale du fait d'une catastrophe entraînant l'application :
soit de la loi du 13.7.82 relative à l'indemnisation des catastrophes naturelles
soit de l'article L. 122.7 du Code des assurances pour des dommages causés par des effets dus aux tempêtes, ouragans, cyclones
soit du 1er alinéa de l'article L. 128.1 du Code des assurances pour des dommages dus à des catastrophes technologiques.

Dans ce cas, la demande de prêt doit être faite dans les deux ans suivant la date de publication de la décision de constatation de l'état de catastrophe ou la survenance du sinistre.
Les plafonds de ressources (cf. ci-après) sont à comparer avec la somme des revenus fiscaux de référence de l'emprunteur et de l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement :
Au titre de l'avant dernière année précédant l'offre de prêt (année N-2) pour les offres de prêt émises entre le 1 er janvier et le 31 mars d'une année N.
Au titre de l'année précédant l'offre de prêt pour les offres émises entre le 1er avril et le 31 décembre d'une année N.

Il n'y a pas de distinction entre couple marié et concubins. Seul est pris en compte le nombre de personnes appelées à habiter le logement.

Le tableau ci-dessous tient compte du décret du 31 janvier 2006 qui relève les plafonds de ressources de la zone A.

Nb de personnes par foyer Revenus fiscaux de référence Revenus fiscaux de référence
Zone A Zones B et C
1 personne 25.000 € 18.950 €
2 personnes 35.000 € 25.270 €
3 personnes 40.000 € 29.230 €
4 personnes 45.500 € 32.390 €
5 personnes et + 51.900 € 35.540 €
Le classement des communes en zone A, B ou C a été établi par l'arrêté du 19 décembre 2003 (JO du 21 décembre 2003) (téléchargez la liste ici).
La zone A comprend l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur et le Genevois Français.
La zone B comprend les agglomérations de plus de 50 000 habitants et les agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières. La zone C correspond au reste du territoire.

Millièmes de copropriété

Millièmes et tantièmes - Définition et détermination

Base légale: art. 1. 5. 6-1, 10. 11. 30 Loi 10 juillet 1965

Chaque copropriétaire possède une quote-part de la copropriété.

Cette quote-part est exprimée en tantièmes (un certain nombre, qui rapporté au total de toutes les parts peut être exprimé en pourcentage).

La plupart du temps les copropriétés sont divisées en millièmes de parts. d'où l'appellation courante millièmes. qui sont de fait des tantièmes exprimés sous forme de mille.

La détermination du nombre de tantièmes est libre *. 1.0{}0. 10.0
00100.000... tout dépend en fait de la taille de la copropriété et du nombre de ses lots.

En copropriété, les millièmes représentent la quote-part des parties communes comprises dans chaque lot. Le mode de calcul des millièmes se fait en retenant la valeur des parties privatives de chaque lot. Le nombre des millièmes est mentionné dans le règlement de copropriété et sert à déterminer le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire mais aussi à établir la répartition des charges.

Tantièmes de copropriété

Ce sont les nombres d'unités attribuées à chaque lot de copropriété par l'état descriptif de division et permettant de calculer sa quote-part de la propriété du sol (seul élément éternel dans une copropriété…). On les appelle aussi les tantièmes généraux et déterminent aussi le nombre de voix dont dispose un copropriétaire, sauf application de la règle du "butoir ". Les règlements de copropriété prévoient aussi des tantièmes de charges spéciales : charges des parties communes spéciales à certains copropriétaires seulement (charges bâtiment, escaliers, parkings, etc.) ou charges de services collectifs et d'entretien d'équipements communs de l'immeuble (chauffage, ascenseurs, etc.) qui doivent être répartis en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot.

Diagnostic technique SRU

 

Estimation de la valeur d'un bien immobilier

 

Diagnostic « travaux » (estimation détaillée des travaux et faisabilité avant un achat immobilier...)

 

Diagnostic « bâtiment » (état du bâtiment avant un achat immobilier...)

 

Avis en cours de travaux (avis sur la qualité des travaux, conciliation...)

 

Réception de chantier (lister les réserves...)

 

Avis sur devis

 

Etat des lieux avant travaux

 

Etat des lieux après travaux

 

Diagnostic Technique

La loi 200-1208 du 13 décembre 200 dite SRU à introduit l'article L111-6-2 dans le Code de la Construction et de l'Habitation qui stipule que :

"Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 15 ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité."

Ont également été introduits les articles 45-1 et 46-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis entré en vigueur le 1er juin 2001.

Diagnostic d’accessibilité aux handicapés

Décret du 17 mai 2006*
E.R.P. & I.O.P. EXISTANTS

Tous les E.R.P. classés de la 1ière à la 4ième catégorie sont soumis à l’obligation de réaliser un diagnostic d’accessibilité :
Au plus tard le 1er janvier 2010 pour tous les E.R.P. classés en 1ière et 2ième catégorie.
Plus, au 1er janvier 2010, les E.R.P. de 3ème et 4ème catégories appartenant à l’état ou à ses établissements publics.
Au plus tard le 1er janvier 2011 pour les E.R.P. de 3ème et 4ème catégories (autre que ceux de l’état)

Le diagnostic d’accessibilité

Analyse la situation de l’ERP ou de IOP au regardes obligations d’accessibilité (points de conformité et de non conformités)
Décrit les travaux nécessaires qui doivent être réalisés au plus tard pour le 1er janvier 2015. (y compris les E R P classées en 5ème catégorie)
Etablit une estimation financière indicative du coût de ces travaux.
Et doit être tenu à la disposition du public.

* Modifié par le décret n° 2009-500 du 30 avril 2009

Perméabilité à l'air

Nos différentes missions liées à la perméabilité à l'air (infiltrométrie)

L'idée maitresse est de vérifier si les constructions sont perméables à l'air ou non. Nous avons recours à des méthodes de mise sous pression ou/et dépression des bâtiments, et à des mesure des valeurs de perméabilité à l'air. En fonction des attentes de nos clients, nous pouvons réaliser :

  • Des contrôles dans tous types de bâtiments : logement individuel, collectif et tertiaire (bureau et industrie).
  • Les mesures obligatoires dans le cade du label Effinergie.
  • Rechercher les fuites d'air et désordres néfastes pour la qualité thermique du bâtiment.
  • Accompagner les constructeurs dans des démarches de progrès en préparation aux prochaines réglementations.
  • Manager les projets de recherche d'excellence en termes d'étanchéité à l'air. Définition du meilleur mode constructif, contrôle de la mise en œuvre des matériaux,
  • La mesure de perméabilité dans le cadre des confinements des ERP en zone PPRT.
  • Des sens
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